بازار ملک در آستانه ورود به فاز جدید قیمتی/ مسکن باز هم منتظر جهش قیمت‌ها باشد؟

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد حوزه مسکن اظهار کرد: بخش عمده تغییراتی که امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، نتیجه انباشت کمبود عرضه در سال‌های گذشته است. این کاهش عرضه نیز تحت تأثیر عواملی همچون افزایش عدم قطعیت‌های اقتصادی، رشد ریسک‌های سرمایه‌گذاری و کاهش انگیزه فعالان اقتصادی برای ورود به حوزه ساخت‌وساز شکل گرفته است.

ایلنا نوشت: به گفته وی، بررسی روند بازار طی دو سال گذشته نشان می‌دهد که جهش‌های ارزی یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر کاهش عرضه مسکن بوده‌اند. افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت را به شدت افزایش داد و در نهایت بازار را وارد یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود تورمی خود کرد.

قربان‌نژاد با تأکید بر اینکه خروج از رکود تورمی مسکن در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست، گفت: سرمایه‌گذار زمانی وارد بازار می‌شود که بتواند آینده آن را پیش‌بینی کند. بازار مسکن باید از ثبات نسبی برخوردار باشد و فعالان اقتصادی چشم‌اندازی روشن از آینده داشته باشند. به همین دلیل حل مشکلات این بخش بدون ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی امکان‌پذیر نخواهد بود.

وی کنترل نقدینگی، کاهش نوسانات ارزی و ایجاد ثبات اقتصادی را از مهم‌ترین پیش‌نیازهای رونق ساخت‌وساز دانست و افزود: با وجود رشد قابل توجه نرخ ارز، بازار مسکن هنوز به همان نسبت افزایش قیمت را تجربه نکرده است. دلیل این موضوع به کاهش حجم معاملات و تخلیه نشدن کامل ریسک‌های بازار بازمی‌گردد. در دو سال اخیر سرمایه‌گذاران تمایل چندانی به ورود به بازار نداشته‌اند و همین موضوع موجب افت محسوس معاملات شده است.

این فعال صنعت ساختمان ادامه داد: در هر بازاری که سطح معامله‌پذیری کاهش پیدا کند، قیمت‌ها نیز به ارزش واقعی خود نزدیک نمی‌شوند. به همین دلیل امروز فاصله‌ای میان رشد قیمت ارز و رشد قیمت مسکن مشاهده می‌شود. از نگاه برخی تحلیلگران، قیمت مسکن هنوز خود را با سطوح جدید نرخ ارز تطبیق نداده و در آینده ممکن است این فاصله تعدیل شود.

خروج سرمایه‌گذاران از بازار ساخت

قربان‌نژاد با اشاره به آمارهای صدور پروانه ساختمانی گفت: آمارها به‌وضوح نشان می‌دهد که میزان ساخت‌وساز در سال‌های اخیر به حداقل رسیده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران نیز به دلیل افزایش ابهام در هزینه‌های ساخت، قیمت مصالح، شرایط فروش و آینده بازار، از حوزه مسکن خارج شده‌اند.

وی افزود: اگرچه بخشی از این مشکلات ریشه در شرایط کلان اقتصادی دارد، اما نهادهای اجرایی و مدیریت شهری نیز می‌توانند نقش مؤثرتری در تسهیل فعالیت سازندگان ایفا کنند. آنچه بازار امروز به آن نیاز دارد، مداخله مستقیم دولت نیست، بلکه تسهیل‌گری است. دولت و نهادهای عمومی باید زمینه فعالیت بخش خصوصی را فراهم کنند، نه اینکه جایگزین آن شوند.

بروکراسی؛ مانع بزرگ عرضه مسکن

قربان نژاد یکی از مهم‌ترین موانع افزایش عرضه را فرآیند پیچیده و زمان‌بر صدور مجوزهای ساختمانی عنوان کرد و گفت: در بسیاری از کشورهای منطقه، صدور پروانه ساخت ظرف چند ساعت تا حداکثر یک ماه انجام می‌شود؛ اما در ایران این فرآیند در موارد متعدد بیش از یک سال زمان می‌برد. طبیعی است که چنین شرایطی هزینه سرمایه‌گذاری را افزایش داده و انگیزه سازندگان را کاهش می‌دهد.

وی با انتقاد از عملکرد جزیره‌ای دستگاه‌های مختلف در فرآیند صدور مجوزها اظهار کرد: در بسیاری از کشورهای منطقه، بسترهای قانونی و اداری پیش از ورود سرمایه‌گذار فراهم شده است. اما در ایران همچنان سرمایه‌گذار با انبوهی از مقررات موازی و فرآیندهای پیچیده اداری روبه‌رو است.

به گفته وی، مقررات‌زدایی، حذف گلوگاه‌های غیرضروری، یکپارچه‌سازی فرآیندهای اداری و اجرای واقعی دولت الکترونیک می‌تواند بدون تحمیل هزینه‌های سنگین، عرضه مسکن را افزایش دهد.

بازار مسکن در آستانه اقتصاد پساجنگ

قربان‌نژاد در بخش دیگری از این گفت‌وگو به چشم‌انداز بازار مسکن اشاره کرد و گفت: نمی‌توان تأثیر شرایط جدید کشور بر بازار ساختمان را نادیده گرفت. آسیب دیدن بخشی از صنایع فولادی و زنجیره تأمین مصالح ساختمانی می‌تواند هزینه‌های ساخت را افزایش دهد و بازار را با نوسانات تازه‌ای مواجه کند.

وی افزود: از سوی دیگر، کشور به تدریج وارد شرایطی می‌شود که می‌توان آن را اقتصاد پساجنگ نامید. در چنین فضایی معمولاً بخشی از سرمایه‌ها برای حفظ ارزش دارایی خود به سمت بازارهای امن حرکت می‌کنند و مسکن همواره یکی از مهم‌ترین مقاصد این نقدینگی بوده است.

این کارشناس حوزه مسکن هشدار داد: در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مواجه است، ورود سرمایه‌های جدید می‌تواند فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کند. بنابراین اگر سیاست‌گذاران به دنبال کنترل تورم مسکن هستند، باید بیش از هر زمان دیگری بر تسهیل ساخت‌وساز، کاهش موانع تولید و افزایش عرضه تمرکز کنند.

وی در پایان تأکید کرد: ادامه روند فعلی می‌تواند شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوارها را عمیق‌تر کند. در چنین شرایطی تقاضای مصرفی به تدریج از بازار حذف خواهد شد و مسکن بیش از گذشته از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج می‌شود؛ موضوعی که آثار آن تنها محدود به بازار مسکن نخواهد بود و پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای به همراه خواهد داشت.

۲۲۳۲۲۵